Pět hlavních úskalí, která vás můžou čekat při koupi staršího domu

Cena nemovitostí je vysoká a zájemci o vlastní bydlení se začínají pohlížet i po starších domech. Na co si dát pozor při koupi i při rekonstrukci, přiblíží na konkrétním případu Jiří Kubík, finanční poradce Partners.

Poznali se na studiích a byla z toho velká láska. A tak se hned po státnicích z vysokoškolské koleje nastěhovali do společného bytu. Podnájem jim však po čase přestal vyhovovat, plánovali rodinu a chtěli bydlet ve vlastním. A protože oba vyrůstali v domě a rádi by svým ratolestem dopřáli vlastní pokojíčky i zahradu, kde by si mohly hrát, začali se poohlížet po domku ke koupi. Ideálně starší nemovitost, která bude levnější než novostavba a opraví si ji podle svých představ.

Po pár měsících našli to pravé, pěkný starší dům s velkou zahradou za 4,5 milionu korun. Kompletní rekonstrukci měl realizovat kamarád a jeho stavební firma, rozpočet byl milion a půl. A bylo rozhodnuto. Jen původně navržený plán financování se musel změnit, problém totiž nastal s odhadem. Byl o půl milionů nižší než předpoklad, protože lokalita v rámci prodeje nemovitosti nebyla moc atraktivní ani perspektivní. Mladému páru se podařilo dát dohromady svých 1,6 milionu korun a 4,4 milionu si půjčili.

Rekonstrukce sice začala slibně, ale pak už to byl jeden problém za druhým. Postupně se objevovaly další nutné opravy, se kterými projekt nepočítal, práce se zpožďovaly a celý plán se tak pomalu začal bortit. A aby toho nebylo málo, kamarádova stavební firma skončila v insolvenci. Než si dvojice našla jinou, přišlo meziroční zdražování stavebního materiálu a zvýšila se i cena prací. To vše znamenalo manko v rozpočtu 600 tisíc korun a další neplánovanou půjčku.

Dnes už ve vysněném domě bydlí. Co by s odstupem času změnili a co radí těm, kteří o koupi staršího domu teprve uvažují? Lépe plánovat, návrh a rozpočet rekonstrukce si nechat zpracovat od více firem a hlavně mít stavební dozor.

1.) Částečná, nebo kompletní rekonstrukce

Na začátku si položte zásadní otázku: Částečná, nebo kompletní rekonstrukce? Pokud máte finanční zdroje, určitě se pusťte do kompletní renovace. Vyplatí se to jak z pohledu plánování ceny, tak hlavně času. Za rok či dva můžete bydlet a několik dalších let nebude potřeba na nemovitost sáhnout.

Oproti tomu částečná rekonstrukce se vždy prodraží. „Kopnete“ do elektřiny a najednou zjistíte, že je nutné opravit další věc. Postupem času se práce nabaluje a máte rozkopaný celý dům. Do toho se rozroste rodina, což může být finančně náročnější, a problém je na světě.

2.) Vše si důkladně propočítejte

Tím se řiďte hlavně u nákupu starší nemovitosti. U novostavby obvykle celková prostavěná částka přesáhne 10 - 20 % původního rozpočtu. U starší nemovitosti to platí dvojnásob.

Během částečné rekonstrukce se totiž další náklady vynoří neplánovaně. Proto si vše předem dobře promyslete a hlavně investujte do odborníků, kteří mají zkušenosti a dokážou celý projekt posoudit. Jakmile se kopne, není cesty zpět. Další možností je předat rekonstrukci specializované firmě a ve smlouvě si sjednat maximální výši rozpočtu.

3.) Stavební dozor je nutností

Je vám líto zaplatit člověka, který bude průběh rekonstrukce kontrolovat? Chyba. Na stavebním dozoru nešetřete. Cena se vám stoprocentně vrátí, ať už z pohledu ušetřených peněz nebo kvalitou práce. Pokud stavebním postupům nerozumíte, můžete přijít o statisíce.

4.) Hypoteční úvěr, nebo vlastní zdroje

Pokud to finanční bilance rodiny dovolí, volte hypoteční úvěr. Půjčte si co nejvíce i přesto, že máte vlastní zdroje. Když půjde vše podle plánu, své peníze do úvěru jednoduše vložíte. Opačně to bohužel moc nejde. Je lepší mít další rezervu a být připravený než nepříjemně překvapený.

5.) Nepodceňte místo

Na svoji nemovitost byste se měli dívat jak z pohledu vlastního bydlení, tak z pohledu prodeje. Je daná lokalita perspektivní? Nebo vám za plotem za tři roky postaví halu a cena domu půjde dolů? To vše hraje při koupi zásadní roli. Do budoucna se chystají i reverzní hypotéky, které mohou zlepšit příjem v důchodu. Proč na to částečně nemyslet už teď? Kdo ví, zda je to opravdu vaše finální bydlení.

Poznámka: Tento článek byl publikován na idnes.cz, odkaz zde.